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沈阳房屋租售比迫近警戒线 专家建议征收房产税

来源:时代商报 2011-09-21 09:44:20

  昨天上午,全国部分城市房屋租赁管理研讨会在辽宁大厦召开。会议中,有最新的统计数字显示,沈阳房屋租售比已迫近国际警戒线。的确,随着城市化进程加快及流动人口大范围迁移,租房难已成大城市通病。就此,会议上有专家建议,应对持有二套及以上闲置住房不出租的房屋征收房产税。那么,现在沈城房屋租赁市场究竟如何?专家为何又会提出这样的建议?带着疑问,本报记者展开了调查。

  【现状】

  租个合适房子挺难

  回沈阳才两个来月,赵子丹就深切感受到了“租房难”的大问题。

  赵子丹,今年7月份从武汉的一所大学毕业后,应聘到了沈阳一家国企工作。然而,至今差不多两个月过去了,赵子丹却依然只能与同事在单位附近合租一间面积还不到30平米的房子。“其实租房子并不难,难的是楼层、面积、朝向以及价格。”赵子丹告诉记者,因为很多原因她觉得与同事合租已经有许多的不便之处了,但是至今她却依然没有找到无论是房子本身还是价格本身都适合她的房子。

  赵子丹说,因为家境一般,再加上她刚刚工作没有多久,所以她目前每月最多能够拿出500元用于租房,“我在网上和房产中介得到的信息,目前在我工作的沈河区热闹路附近,500元只能租到8楼或者是一些朝向非常不理想的房子,而且房东还不提供家具以及热水器等必要的生活电器。”

  与此同时,最近沈城市民童先生也在为租房子的事情发愁。原来,童先生有房子,只不过位于市郊,而就在刚刚过去的那个夏天,童先生的儿子考入市内一所重点中学。童先生说,为了方便儿子读书,他和妻子便决定一起搬到市区租间房子住。就在今年7月初,童先生和妻子便来到那所中学附近的中介查看行情。“咱们也知道现在房租一个劲儿地往上涨,所以只要房子不是一楼和顶楼,户型也还能够说得过去,每个月1000元的房租我们还是能够承受得起的。”

  可是,让童先生夫妻失望的是,每月1000元只能在那所中学附近租到1间5层以上的单间,最重要的是即便这样,也没有现房可让童先生夫妻挑选。童先生告诉记者,那附近的中介公司员工告诉他们,因为这附近是学区房,所以很多家长都在寻找房源,最后童先生只能无奈地将自己的电话号码留给中介以期能尽快得到回复。

  的确,随着我国的经济发展,以及城市化进程在不断加快,也带动了流动人口的大范围迁移,自然而然也就对城市住房租赁市场造成了有效需求,随之出现了“租房难”这一“城市综合症”。也正是因为这样的原因,昨天上午包括沈阳、广州等众多城市的代表齐聚沈阳,共同对我国城市房屋租赁管理进行专项研讨,而重点研讨对象就是当下的“租房难”这一老生常谈的话题。

  【分析】

  供给不足是主因

  住房租赁市场,不但可以优化房地产市场结构,而且还可以抑制房价过快上涨,解决百姓住有所居的问题。

  昨天,在会议间歇期,记者采访到了与会代表、沈阳市房屋租赁管理中心的商伟光主任,他告诉记者,当下住房租赁市场供求不平衡的现状才是造成百姓租房难的症结所在。

  商伟光说,从需求方面看,流动人口成为租房消费的主力军。据统计,现阶段沈阳市每年大约有130万外来务工人员,其中农民工占相当大的比重。特别是随着农民工进城的形式逐渐从以个人为主向以家庭为单位转变,更是直接增加了对成套住房租赁的需求。

  而且,城际间流动的管理、技术人员,也就是所谓的蓝领阶层,作为流动人群中的另一部分,也需要通过租房来解决居住问题。另外,就是目前城市中低收入家庭,特别是被政策性、保障性住房挡在门外的“夹心层”,因无法承担购房的巨额支出而将租房作为解决居住问题的必然选择。再就是每年近10万的大学毕业生,城市拆迁改造派生的拆迁户,以及为解决子女就学、交通便捷等切身问题的城镇居民,也都是租房的实际“刚需”。商伟光主任说,正是以上几个方面,构成了目前沈城每年至少60万套以上住房的庞大租赁市场,而这一数字的背后还占到了全沈阳市个人存量住宅的30%以上。

  “通过这组数字我们不难看出,目前沈阳房屋租赁市场可谓不愁买家,可是正是因为供给量不足才导致了现如今租房难的问题。”商伟光主任说,目前沈阳是以私有房产为主的住房租赁市场。

  从私人住房租赁市场房源的供应情况看,主要可分为以下几种:

  1、改善居住型:购买新房,出租旧屋,这里包括出租房改房,目前沈阳市享受房改政策的城镇家庭约100万户,有相当部分家庭通过购置新房拥有两套住房。

  2、投资为目的:也就是直接购买新房或者二手房后用于出租,就目前显示的数据来分析,目前沈阳市投资性购房的比例尚不足10%。

  3、政策调整型:这一类房主,受到政策影响,将原来只售不租的房产转变为以租代售,增加了部分房源。

  商伟光主任说,从目前掌握的数据来看,沈城城镇居民家庭中,有近30万人拥有两套或以上住房,而这部分人群拥有的多余的房产构成了私人住房租赁市场的主要房源。商伟光主任说,从2006年开始到去年末,沈阳市商品住宅施工建筑面积平均增幅达到23.2%,市场供给量迅速增大也使得大批居民涌入到购房队伍中。而且,房子作为一种商品,其价值需要经过二次以上的交易才能得以实现。也正是因为这样,造成不少房屋拥有者,更乐得通过房产交易而并非是房产租赁来获取更大的利益,继而造成了租赁市场房屋供油量不足导致消费者租房难。

  【算账】

  “租房确实不划算”

  一套50平方米,月租金为1000元的住房,年租金收入为1.2万元,其中包括税费、采暖费、物业

  费、维修费等方面支出约2800元,占到租金收入的20%以上。

  来自沈阳市房屋租赁管理中心的调查数据显示,近两年随着住房销售价格的快速上涨和市场需求的不断增多,房屋租金普遍提高。在2010年,沈阳市住房租金呈现普涨局面,平均租金为17元/平米/月,市区平均涨幅达到20%;今年上半年,平均租金为20元/平米/月,比去年底又上涨了约17%。然而,即使在这样一种租金只升不降的前提下,面对高额的税费负担有不少房主仍然认为出租房屋的投资回报仍在不断下滑。

  最近,沈城市民周先生就在考虑将他名下的一幢房屋出售,以获取更大的利益。周先生告诉记者,他这套住房位于大西电子市场附近,面积为33.88平方米,4楼,双阳户型,目前在出租中,每月租金为750元。几天前,他曾经到房产中介问过,因为周边有地块在拆迁,推涨了这附近的房价,以现在的情况看他这套住房至少可以卖到30万元。

  收益对比:

  周先生算了笔账:如果将30万元存入到银行,以1年期存款利率3.5%计算,年收益可达到1.05万元。周先生说,如果是3年期、5年期或是购买国债,那么能够得到的利率将更为可观。

  再回过头来看,周先生现在每月收取到的租金为750元,全年下来只有9000元,而且还要负责交纳供暖费等,周先生说目前这套房产每年最多带给他8000元左右的真实收入,“我这只是简简单单算了笔账,如果要是将一些税费计算在内进行细算的话,那么两者的差距还将继续扩大,这也就是说为啥有那么多人说租房不合适了。”

  对此,沈城市民邢女士也是深有感触。她告诉记者,2003年时她以22.5万元的价格在大东区的津桥路附近购得了一套98平方米的三室住宅,随后差不多8年的时间一直在出租,直到今年早些时候出售。

  邢女士说,这套房子虽然是正南正北的格局,而且采光等也都不错,但却是位于7楼而且还把西山。在几年中,租金一直没有发生过太大的变化,邢女士说:“最开始几年,1年租金1万块,到了2008年以后1年租金涨到了1.2万。”但即便这样,邢女士也认为租售比过低。邢女士也有一笔自己的账:按照当下市值,这套住房至少也能够值50万元,如果存在银行每年可以获得利息1.75万元,而房租收入最多不过1.2万元。

  对此,商伟光主任说,也正是因为这样的原因,以及房价不断上涨的压力,目前沈城房屋租售比已接近1:300的国际警戒线了,这也就意味着出租房屋的投资空间越来越小,造成房主宁愿弃租转售、以卖房获得更高更快的收益。记者通过实地走访调查还发现,目前除了一小部分白领阶层、境外人员或高收入人群以外,外来人口、新毕业学生及就业不久的年轻人,受到收入水平所限,那些租金较低、面积较小的出租房更容易受到他们的青睐。而这种情况也正好反映到了目前沈阳市的房屋租赁市场上,来自搜房网的统计数字显示,在沈阳房屋租赁市场中户型为单室或双室,面积在40到50平方米,月租金在1000元以下的出租房屋几乎占到了市场份额的60%以上,而且是供不应求。

  【乱象】

  租赁市场秩序混乱

  乱象丛生的房屋租赁市场,也使得房屋所有者对于迈入市场顾虑重重。

  最近,因为租房的问题,闹得在沈阳一家私企工作的锦州人刘先生闷闷不乐。原来,在这个月的15号,恰好是刘先生房子租赁到期的日子,而为了赶在这一天之前租到一间合适的房子,刘先生没少跑中介,搜房、赶集这样的网站也要经常去逛一逛。然而,差不多一个多星期过去了,刘先生发现那些房子要么距离单位远,而距离单位近的房子则要么楼层、户型不合适,要么就是价钱难以承受。一来二去,距离交房的日子越来越近,可是房子却依然还没有着落。

  不过,就在9月10日那天,他却突然在网上看到了一则出租消息,不但位置距离单位近,而且楼层和装修等条件也都不错,最重要的是价位合理,60平米的2室1厅的房子租金才只有每个月500块钱,这照比同类型的房子至少便宜了三四百块。就这样,刘先生急忙联系到了那位“房主”看房,结果自然也是令他非常满意。而在看房过程中,“房主”也表示自己着急到外地,所以才“忍痛割爱”,而刘先生也是因为急于租房在没有验看房证的情况下就交给了对方2000元的定金。可是,当第二天刘先生满心欢喜地搬到刚刚租赁的房屋时,却发现那里已经搬进了新的房客。后来,刘先生才知道上当受骗了,那名所谓的“房主”其实也是租客,他急忙到派出所报了案。但是刘先生也坦言,他的那2000元定金肯定是要“打水漂”了。

  不单单是房客容易被骗,即使房主本人有时也会成为一些人眼中的猎物。不久前,沈城市民潘女士就遇到了这样事情。原来,因为夫妻感情破裂,不久前潘女士与丈夫离婚,房产被法院判给了潘女士,而因为回到父母家中居住,所以便决定将这套不到100平米的商品房出租。“其实,在出租前,我也有过这方面的担心,但谁能想到果然发生了呢?”潘女士说,因为父母家中也没有地方,所以当年结婚时置办的电器和家具悉数留在了房子里,“当时租房子的一再承诺不会损坏家电以及室内装修,而且为了表示他的诚意还多留了些押金。”潘女士说,可是谁也没有想到,当到收取下一个季度的房租时,房屋内早已是人去屋空了,“液晶电视和冰箱等也就算了,主要是连地面上的实木地板都被起走了。”潘女士说,根据她初步统计,损失至少在5万元。

  对此,商伟光主任告诉记者,因为房屋租赁市场的乱象丛生的确导致了房屋所有者对迈入市场顾虑重重。商伟光主任还说,目前租赁市场秩序混乱主要分为以下几个方面:

  1、承、租双方的合同约束力不强,承租人不按时交租金、私自拆改装修房屋、私自转租等行为时有发生,造成房屋所有者的利益以及被出租房屋质量受损。

  2、房屋出租者难以识别承租方身份,租赁信息发布渠道杂乱且可信度不高,发生矛盾纠纷缺少诉求渠道。

  3、不良中介违规操作,恶意推高房租、吃差价、发布虚假广告,收取不合理费用,更有甚者携保证金和租金潜逃,行业诚信缺失。

  商伟光主任说,目前沈阳市从事房屋租赁业务的中介机构有4000多家,但经资质审查的还不足300家,中介市场亟待整顿。

  【解决之道】

  专家建议开征房产税

  有专家在会议中建议,为扩大房屋租赁市场中的供给量,以及保障百姓住有其居,可以对持有二套以上闲置住房仍不出租的房主增收房产税,从而鼓励出租、扩大市场供应。

  有一位专家告诉记者,住房租赁市场的培育和发展,是一个逐步推进、循序渐进的过程,只要市场提供充足的、竞争有效、条件良好的房源,自然会落实部分租赁需求。可以通过进一步完善法规建设,制定包括规范租赁交易、登记、收费等行为的配套制度;推出统一的租赁合同范本,稳定租赁双方关系;构建以公示为本位的登记备案治堵,富裕登记备案公信力,增强承租双方备案的主动性,提高备案登记率。

  再就是政府部门提供信息发布的权威渠道,建设在政府监管下的房屋租赁专户网站,或是参照合肥市做法,所有信息必须通过房产信息管理系统发布,政府办租房中介平台统一对闲置房源实行代租。更加可以借鉴常州对出租房屋分级分色管理的做法,通过在出租房上悬挂不同颜色的牌子直接显示出租屋的条件及承租人的身份状况。而且,还必须要加强中介管理,开展对房产中介的专项整治,对哄抬价格、发布不实信息等行为进行规范,并对收费标准予以统一,建立中介行业信用评价体系。

  对此,还有专家建议,政府部门还可根据不同城市间房地产市场发展状况的不同,阶段性地降低或者房屋出租者的税费负担,减少交易成本的同时也可降低房屋租赁价格。例如,目前沈阳市可讲交易税费降低到租金收入的5%以下,并通过对市场主体的低收费、高服务,不断吸引房屋所有者进入市场,扩大管理范围。同时,通过房产税试点的实施效应,刺激房屋所有者通过租房收益减轻房屋保有成本,或是对有出租行为的房屋所有者差别化减收房产税,对持有二套及以上闲置住房仍不出租的房主征收房产税,从而鼓励出租扩大市场供应。还有专家建议说,还要进一步加强租金调控,在考虑通胀和加息的预期下,使其控制在一个合理的水平上,保证收益的稳定和适当的增长。

  还有专家建议,应该继续加大保障房建设。据了解,保障性租赁住房主要包括廉租房和公租房,多面向城市中、低收入家庭以及部分新就业职工、新毕业大学生以及外来务工人员。目前,全市2011年计划建设公租房3.87万套;廉租房全部通过货币补贴形式落实,惠及低保家庭约2万户,这部分房源也将使得租房压力有所减小。

  本报记者 田勇 马薇 实习生 金蔚

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