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盯房价不如盯任大炮:他对房价预判从没错过

A-A+2013年12月25日09:19虎嗅网评论

那些期望靠投资房地产股票来对冲房价上涨风险的人一定都傻了眼。那些期望靠投资房地产股票来对冲房价上涨风险的人一定都傻了眼。

  1月21日,停牌跨年的万科A一字涨停,股价报11.13元。刚刚过去的这个交易日,它却收于8.14元,盘中更是创下每股8.11元的2013年新低。可倘若1月你买的不是万科A而是它在北上广深任何一地的楼盘,恭喜你——如果你能够立刻卖房套现,刨去交易费用你都应该轻松获得3成至5成的收益。    

  单凭这一条,丈母娘便足以蝉联年度感动中国人物称号。当然,不仅仅是丈母娘;所谓“倒逼”——四大发明的创造基因加上博大精深的汉语语法,造就 了中国式购房的无限可能。刚需房、学位房、改善房、自住房、保值增值房……风声雨声读书声,怎及“涨”声更入耳;家事国事天下事,岂如“房”事最关 心?    

  涨声依旧汹涌。路透社编纂的数据和中国国家统计局的信息均显示,11月新房价格比一年前高出9.9%,而10月份的同比增幅为9.6%。对70 座城市的房价调查显示,69座城市的房价同比上涨,66座城市的房价月度环比上涨。最具代表性的魔都和帝都,其房价同比分别上涨18.2%和16.3%, 而上月同比增幅分别为17.8%和16.8%。    

  可“中国式”就是这么奇葩。还是回到万科A:全年股价峰值出现在1月30日,也不过只有12.75元而已。但分析指万科预计全年销售额可超 1600亿元,而其可销售额达2400亿元——突破2000亿年度销售额只是时间问题。即使算上综合成本上升和交房标准提高等因素会影响到万科的利润率, 但房价的涨幅足以支撑巨额利润——为何其股价却屡创新低呢?

  一切解释都是多余的,在中国式的游戏规则面前。    

  看看中国诸位房企大佬,白手起家占绝大多数。穷光蛋还敢玩房地产?搁在发达国家试试看?但在以土地财政为轴心的棋局里,与其说开发商在建房卖房,不如说他们在玩空手套白狼——只要拿得到地。    

  今年融资10亿拿到一块土地的70年使用权,立刻可以抵押套现;次年土地升值至15亿,于是有了第一轮利润。而后用银行的钱建房子,同时盖间售楼处便可以卖楼花。房子还没建成,银行的贷款都已经还清了……    

  但相比出钱的和出地的,在这个棋盘上房企还真的只是一个做搬运的苦力而已。有北大专家撰文指:“政府和银行在2012年从房地产行业获得的收入 达47917亿元,占全年房地产业销售额的75%。”虽然这种简单相加的计算方法在业内人士中引起不同观点,但政府从房地产行业中拿走的土地出让金和税费 比例偏高已经成为不争的事实。任大炮们虽然嘴脸并不好看,但为了挣钱,他们也必须学会背黑锅。

  房价暴涨的利润究竟从何而来又往何而去,任大炮和万科都心知肚明。正因如此,我们不能允许任大炮哑火。股市中的万科A不能作为万科在房地产市场 上的温度计,但任大炮一定是中国式购房指数的晴雨表。真相就在那里:一个与民争利的房市要进化成为一个还利于民的房市,与其寄望于开发商的良心发现,不如 让开发商赚够钱,让公共服务伦理准则回归本位。

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