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沈阳商品房均价每平方米6440元 低于全国水平

A-A+2014年9月18日08:40沈阳网评论

  进入2014年后,沈阳房地产市场低迷。如何看待当前的房地产市场形势?是暂时的调整,还是到了下行的“拐点”?9月17日,记者采访了沈阳市房地产开发研究会常务副秘书长张祥。

  张祥表示,沈阳房地产市场未到拐点。分析房地产市场形势,必须综合考虑方方面面的因素。房价是衡量市场好差的重要依据,但不是全部依据。专业人员分析房地产市场,除了房价之外,还要参照投资、土地出让等十几项指标。这些指标,从全国来看,有升有降;从沈阳来看,也是有升有降。只以房价论短长的看法,是片面的。

  张祥认为,房地产市场没有统一的拐点时间表。房地产市场作为区域性市场,在全国范围内不存在一损俱损、一荣俱荣的问题。比如,相对于北京、上海、广州、深圳等城市的“闹市”,鄂尔多斯、酒泉、唐山、贵阳等城市的“鬼城”,呈现出房产市场的区域性特点。

  据预测,我国未来房地产市场两极分化、冰火两重天的局面会愈发明显。沈阳的城镇人口规模在全国位居前10名,是东北地区最大的城市,每年都能吸引十几万外地人到沈阳居家养老。另外,沈阳的房价偏低,在北京、上海买一套普通商品房。现在,外地人在沈阳购房面积占销售总量的47%,足以说明沈阳房地产市场的前景看好。

  此外,房地产市场的拐点分为供给拐点、需求拐点和价格拐点。

  从供给方面看,当前沈阳房产市场供大于求。今年1~8月份我市入市商品房1151.9万平方米,销售商品房863.9万平方米,供销比为1.4:1,比合理的1.2:1的比值略大,到了减少供应的时候。2014年以来,开发商拿地大幅减少,下降了22%,新开工面积大幅度下降,下降了近50%,房地产业投资1583.6亿元,同比增长2.8%,为近10年的最低点。可以预见,2015年以后商品房入市将会相应减少,逐步走向供需平衡。

  从需求方面看,没有到达拐点。“沈阳房地产市场起步比较晚,用了不到20年的时间,就完成了起步和爬坡两个阶段,现在攀上了峰值。但这个顶峰是“平顶山”,离走下坡路还有一段很长的距离。”张祥说,因为沈阳房地产市场是以刚性需求为支撑的,刚性需求、改善性需求、投资性需求加在一起,每年的需求总量在1400万平方米左右,这个销售量,据估计可以维持好几年,然后才可能进入缓步下行阶段,逐步过渡到以二手房为主的时代。

  从价格方面看,张祥认为拐点还远远没到。据中国指数研究院数据显示,8月份,全国100个城市的平均房价是10771元。沈阳现在的商品房备案价格是每平方米6440元,比全国平均房价低4331元。按中国指数研究院的测算,沈阳的房价是7505元,沈阳也比全国均价低3266元。沈阳房价收入比较为合理,没有多少泡沫,下降的空间不大,而上涨的空间还很大。当前沈阳房价略有下降,这是进入了一个弯道,我们不能把阶段性的下滑,当成拐点来看待。随着宏观经济形势的好转,随着人均收入水平的提高,随着物价的上涨,沈阳的房价还会上涨。在十三五末期,沈阳主城区的商品房均价每平方米可能达到10000元左右。

  据预测,取消限购将推动市场回暖。现在,沈阳的市场销售情况已经有了好转的迹象。8月份销售了123万平方米,比7月份增长11%。上周,沈阳已经取消了限购,9月下旬,市房产局还要召开房交会,这对释放住房需求,尤其是对释放改善性住房需求,推动市场回暖将会起到很大的促进作用。

  目前,一些市民持币待购的观望情绪浓厚,等待沈阳房价大幅度下降。张祥认为,这种可能性不大。“现在沈阳楼市供应充足,在多数人还在犹豫之时,选择的余地就大,此时正是买房的好时机,该出手时就得出手。”

  沈阳网记者张举

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