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曾经地王今安在:卖也不是不卖也不是

A-A+2014年7月9日09:42上海证券报评论

  昔日荣耀地王,今朝悲情“地主”。光环散去,当一批地王项目站上销售前台,却已陷入“卖也不是,不卖也不是”的尴尬境地。

  “最后一次,还有加价的吗?”“成交!恭喜竞买人!”那些发生在土地竞拍现场的一幕幕,惊心动魄程度绝不亚于顶级国际大片。每加价一次,巨大的成本投入都在考验举牌人的心理底线。地王,往往在经历了数十个对手间的上百轮对决后荣耀登场,成为房企实力的象征。

  然而,荣耀的背后,却藏着几许悲情。上证报记者经过实地走访和调研发现,那些曾经的地王,如今大多陷入尴尬境地:要么快速开盘,想尽各种办法回笼资金,甚至不惜牺牲利润;要么连开盘都不敢开,指望能“挺”过难关;要么土地款无法按时付清,退地或转手;要么举债百亿信托,以支持地王开发;更有捂盘数年仍无法卖出成本价,计提上亿减值准备。而上述情况所涉及房企,既包括绿地、恒大这种民营大鳄,也包括中海、方兴、中华企业(4.81, -0.03, -0.62%)等国企巨头。

  “在忽悠了市场和政府的同时,也忽悠了自己。”一位房地产界资深人士对众多地王的点评,一语中的。

  花钱赚吆喝的地王:首付只需6%

  对于原本硬性规定的首付30%的购房门槛,恒大的政策是,30%首付款可以分三年付清,签约当天只需付6%,余款分三个节点每年付8%。

  三天前,恒大在杭州第一个真正意义上的超级大盘恒大帝景开盘。按照恒大一贯的风格,开盘一般都是几千人齐聚的“大场面”,热闹非常。这次也不例外。

  根据公开信息,本次恒大帝景销售均价1.6万元/平方米,开盘销售超过5亿元。一个杭州项目能够开盘回款逾5亿元,这无论对怎样级别的房企来说,都实非易事。但是,恒大这笔账,还应该细算。

  如果就杭州萧山区域来看,恒大帝景是毫无疑问的地王级项目。2013年9月3日,杭州萧山拍出三块商业用地,其中一块地经历了高达142轮报价,最终以25.95亿元成交,折合楼板价为10556元/平方米。风头正劲的恒大地产拿下了这一地王项目。

  而回看当年数据,萧山楼市风险已经初现。2013年6月,萧山商品房销售均价1.52万元/平方米,签约820套。相比之下,萧山已经登记的商品房可售房源高达17543套。按此去化速度,萧山存量房源的去化周期高达21个月,超过多数城市和区域的去化周期。然而,这一切并没有影响恒大拿地的冲动。“从现在这个形势来看,当时恒大拿地的价格确实太尴尬了。”杭州房地产市场一资深人士称。

  一位知情人士告诉记者,恒大内部对这个项目盈利前景的判断还是挺悲观的。“从恒大帝景1.6万元/平方米的定价来看,其实公司还是想赚钱的。如果没有额外的融资沉淀成本,恒大帝景起码现在卖还不亏。但这个不亏有个前提,就是不能压着,必须尽快回款。这也是恒大急着开售的原因。”上述人士称。

  就在恒大帝景开盘前一周,记者曾赴楼盘现场调研。当时,售楼处正紧锣密鼓地筹备开盘,并已开始接受看盘,积极蓄客。只是,在施工现场,只能远远地看到作业吊车,出地面的高层建筑几乎没有。销售人员告诉记者,在萧山,只要房子建出一层就可以预售。而杭州市区更宽松,只要出地面就可以卖。这种预售门槛,远低于上海等地。

  另外,在萧山,开发商“偷面积”已经成为业内公开的秘密。也就是说,报建不足100平方米的一套住宅,开发商可以做出实际上高达120平方米的实用面积。这种在很多地方被禁止的做法,在萧山却十分盛行。

  “杭州楼市是一个奇怪的市场。土地成本会占到商品房销售额的近一半。恒大帝景这种项目更是占到三分之二。地方政府高价卖地的后果之一,就是纵容和放开了很多打擦边球的做法,以作为给房企的回报。”一位杭州房企内部人士说。

  实际上,为了尽快卖房,房企各类优惠已经超出市场想象。以恒大帝景为例,其推出了四层优惠,包括:开盘总价8.5折;存3000元减30000元;送家电基金2.3万元以及10年物管基金46728元;总裁特惠折上9.3折。

  除此之外,更吸引人的是,原本硬性规定的首付30%的购房门槛,已经被房企化为无形。恒大的政策是,30%首付款可以分三年付清,签约当天只需要付6%,余款分三个节点每年付8%。

  也就是说,即使实现总额5亿元的销售额,开发商实际回款金额也不足3000万元。房企资金紧张程度与回款的压力,也就可想而知了。

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