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房产税的调节和替代效应 仍有待政策加速推进

A-A+2013年7月20日08:05新浪财经评论

  因此,流动性泛滥的市场周期中,房屋的资产属性得到了充分的体现,其保障属性则不然。通过配置不动产实现财富保值增值的群体,一时间成了“身边的野蛮人”。购房者被人为区分为刚需、投资和投机三种。后两者成为调控的打击对象。

  2011年,政府出台了另一项压制需求的政策——限购,辅以对本埠居民二套房贷款首付提高、利率上浮,对三套以上住房停贷。其初衷,是将投资、投机性和外地购房行为挤出市场。

  尽管这项被称作“史上最严”的政策,通过近乎一刀切的方式,错杀很多大城市移民的购房需求和改善性需求,但在房价控制指标上,取得了明显的成效。从2010年—2011年的两年间,全国70个大中城市新建商品房房价稳中有降的由10个增至68个。土地市场也降至冰点。

  开发商开始逃离“两限”最严的城市,到二三线城市投资。但受制于人口净流入不足和公共配套措施匮乏,战略大转移并没有太大收获。而相较于供给平衡的二三线城市,一线城市的需求则被强力压抑。

  2012年3月,地产大佬任志强预言,由于限购限贷等严控措施,过去两年中开发商的生产积极性受挫,住宅项目开工量和开工面积均出现了负增长,一年后一线城市房价将出现暴涨。

  供求关系决定价格的铁律再次生效。到2012年下半年,房价划出了一条陡然上升的尾线,比任的预测提早了几个月,这一趋势延续到了2013年5月份。

  税费调节的理想与现实

  重交易轻保有的税收结构,并不能有效盘活存量住宅,反而滋生更多的投资欲望

  房产税的调节和替代效应,仍有待政策加速推进

  税费作为调节供需平衡的手段,在国内调控中占据举足轻重的角色。

  一个得到大量共识的数字是,房价中有60%—70%的部分都通过税费方式流入政府。

  过去十年间,围绕调控的税费调整,主要涉及房产交易的营业税、个人所得税的税率调节。对应周期内房价的变动,很难看到这些政策产生了明显的效果。因为在供需不平衡的卖方市场中,税费无论是以买方还是卖方为征收对象,最后都很容易被转嫁到购买方,从而推动房价的上涨。

  我国目前保有环节的主要税种,包括房产税和城镇土地使用税,但十年间对于居民个人拥有的非经营性的居住房屋都免于征收,实质上处于“无税”状态。

  宽松货币政策和持续上涨的房屋价格,又催生了投资和投机性购房,保有税的缺失,使得房屋持有成本几乎可被忽略不计,致使住房囤积大量空置,拥有数十套,甚至百套住房的“房叔”、“房姐”接连曝光,更加剧了供需矛盾。

  市场分析者建议从严征收保有税,一方面可以盘活存量房,抑制和打击投资投机购房,另一方面可以为地方政府另辟财源,摆脱对土地收入的依赖。在2011年底,政府有意改变目前现状,并在上海和重庆启动空转多年的房产税试点。

  两座城市对试点的细则安排显得极为谨慎,征税对象主要是增量房,也包括重庆市的存量别墅。其对房价的影响、盘活存量住宅和增加地方收入的效用,在一年后却并不明显。按照官方统计口径,去年全年沪渝新建住宅价格分别上涨7.6%和4.5%,征收量与财政收入相比几乎可忽略不计。

  第二批扩大到试点名单,在一年半的时间里犹抱琵琶半遮面。据说杭州版房产税在发布前夜被叫停,理由是,政府智囊建言,如果只征收增量,会在政策执行前引起一轮购房狂潮。坊间传闻可能不足为信,但房产税的征收的确面临着诸多挑战。除了征收面的界定,还包括差异化税率如何确定,对房产的合理估值、税务部门的管理资源配置等问题。目前,全国性的住房信息联网平台迟迟未能建成,全面征收的难度可想而知。

 

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